Freistellungsverpflichtungserklärung

Bei großen Mehrfamilienhäusern liegt auf dem Grundbuch des Grundstückes in der Regel eine Globalgrundschuld, welche das gesamte Objekt und damit alle Eigentumswohnungen während des Baus belastet. Sobald eine Eigentumswohnung während des Baus aus diesem Komplex verkauft wird, ist gewünscht, dass die Belastung an dieser einzelnen Eigentumswohnung erlischt und sich die Grundschuld nur noch auf die verbliebenen Wohnungen erstreckt. Um diese Rechtslage zu erreichen, muss der Erwerber bereits Teilkaufpreiszahlungen vor Baufertigstellung leisten, dies ist jedoch durch Käuferschutz nach der Makler- und Bauträgerverordnung nur möglich, sofern die Bank bereits vor Zahlung des Kaufpreises eine Freistellungsverpflichtungserklärung ausgestellt hat.

Sollte der Bau wider Erwarten nicht fertig gestellt werden können, dürfte das Kreditinstitut den gesamten Komplex einer Zwangsvollstreckung unterziehen, um seine Forderungen einzubringen. Durch eine Freistellungsverpflichtungserklärung jedoch verpflichtet sich das Kreditinstitut, sowohl der Auflassungsvormerkung des neuen Erwerbers als auch dessen Grundpfandrechten einen Vorrang einzuräumen und die einzelne Wohnung aus der Haftung zu entlassen. Die Grundschuld bleibt jedoch bis zur vollumfänglichen Löschung auf allen einzelnen Wohnungsgrundbüchern bestehen und kann dafür sorgen, dass neue Kredite erst nach Löschung der Globalgrundschuld ausbezahlt werden und für den Erwerber eine Zwischenfinanzierung notwendig wird.