Stille Mietabtretung

Synonyme: Mietabtretung

Mehrfamilienhäuser dienen sehr häufig als Renditeobjekte, bei denen die Eigentümer mit den Mieteinnahmen zusätzliche Erträge generieren. Um diese Objekte erwerben zu können, sind jedoch Finanzierungen nötig, deren Raten aus den Mieteinnahmen bedient werden.

Da jene Form der Immobilienfinanzierung auf die Mieteinnahmen abgestellt wird, werden diese per stiller Mietabtretung neben der obligatorischen Eintragung der Grundschuld ebenfalls als Sicherheit herangezogen. Die Grundschulden werden dabei in Höhe des Darlehensbetrages ins Grundbuch eingetragen.

Für die Bewertung der Mieteinnahmen als Sicherheit dienen in der Regel die Nettomieteinnahmen abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 20-50%. Die Höhe dieses Sicherheitsabschlags ist abhängig vom jeweiligen Objekt, aber auch von dessen Lage und Ausstattung und somit von der Wahrscheinlichkeit eines möglichen Leerstandes.

Um die Mieteinnahmen als Sicherheit heranziehen zu können, müssen diese an die Bank schriftlich abgetreten werden. Hierfür werden die Kreditinstitute entsprechende Formulare ausfertigen, die dann vom Vermieter sowie von der Bank zu unterschreiben sind. Die Mieter hingegen werden hierüber nicht informiert, denn es handelt es sich in den meisten Fällen um eine stille Mietabtretung. Die Diskretion wird daher auch bei Aufnahme eines Darlehens gewahrt.

Sofern der Darlehensnehmer die monatlich oder vierteljährlich vereinbarten Kreditraten jedoch nicht mehr bezahlen kann, wird die Mietabtretung offengelegt. Erst dann werden die Mieter von der Mietabtretung informiert und aufgefordert, die Mieten nicht mehr an den Eigentümer des Objektes, sondern direkt an die Bank zu bezahlen. Diese wird die Mieteinnahmen dann zur Rückzahlung der Kreditschuld einsetzen.